Η κυβέρνηση προωθεί μία από τις μεγαλύτερες μεταρρυθμίσεις στη συνιδιοκτησία ακινήτων των τελευταίων σχεδόν 100 ετών. Ανάμεσα στις σημαντικότερες αλλαγές βρίσκεται η δυνατότητα ευκολότερης κατάτμησης μεγάλων διαμερισμάτων, μια εξέλιξη που θα μπορούσε να αλλάξει την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.

Περιεχόμενα

• Τι είναι η κατάτμηση διαμερίσματος;
• Γιατί αλλάζει ο νόμος;
• Τι ισχύει σήμερα;
• Τι προβλέπει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας;
• Ποιοι κερδίζουν από τις αλλαγές;
• Ποια είναι τα πιθανά προβλήματα;
• Τι πρέπει να γνωρίζουν όσοι θέλουν να αγοράσουν ή να πουλήσουν;
• Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Τι είναι η κατάτμηση ενός διαμερίσματος;

Κατάτμηση σημαίνει ότι ένα μεγάλο διαμέρισμα χωρίζεται σε δύο ή περισσότερες ανεξάρτητες κατοικίες.

Για παράδειγμα:

Ένα διαμέρισμα 140 τ.μ. μπορεί να μετατραπεί σε:

• δύο διαμερίσματα των 70 τ.μ.
• ή ένα διαμέρισμα 90 τ.μ. και ένα studio 50 τ.μ., εφόσον αυτό επιτρέπεται από τις τεχνικές και πολεοδομικές προδιαγραφές.

Κάθε νέα κατοικία αποκτά τη δική της είσοδο, παροχές και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για κατοίκηση, πώληση ή ενοικίαση, σύμφωνα με τις νόμιμες διαδικασίες.

Γιατί προωθείται η αλλαγή;

Η ελληνική αγορά αντιμετωπίζει σήμερα έντονη έλλειψη μικρών κατοικιών.

Τα περισσότερα διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν τις δεκαετίες του 1970 και 1980 είναι μεγάλα, καθώς τότε οι ανάγκες των οικογενειών ήταν διαφορετικές.

Σήμερα όμως η ζήτηση αφορά κυρίως:

• νέους εργαζόμενους,
• φοιτητές,
• ζευγάρια,
• μονοπρόσωπα νοικοκυριά,
• ηλικιωμένους.

Αντί να ανεγείρονται συνεχώς νέες πολυκατοικίες, η κυβέρνηση θεωρεί ότι μπορεί να αξιοποιηθεί καλύτερα το ήδη υπάρχον κτιριακό απόθεμα.

Τι ισχύει μέχρι σήμερα;

Μέχρι σήμερα, στις περισσότερες περιπτώσεις:

• η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• ο κανονισμός της πολυκατοικίας,
• ή ακόμη και η απαίτηση συναίνεσης των συνιδιοκτητών,

καθιστούν εξαιρετικά δύσκολο ή αδύνατο τον διαχωρισμό ενός διαμερίσματος.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης διαθέτει μεγάλο ακίνητο, συχνά δεν μπορεί να το αξιοποιήσει όπως επιθυμεί.

Τι προβλέπει ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας;

Σύμφωνα με τις προτάσεις που παρουσιάστηκαν, προβλέπεται ότι σε συγκεκριμένες περιπτώσεις θα μπορεί να πραγματοποιείται:

• κατάτμηση διαμερισμάτων,
• συνένωση διαμερισμάτων,
• τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,

ακόμη και όταν ο κανονισμός της πολυκατοικίας περιλαμβάνει περιορισμούς, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις που θα προβλέπει ο νέος Κώδικας.

Προσοχή: Μέχρι τη δημοσίευση του τελικού νόμου δεν είναι γνωστό το ακριβές εύρος των περιπτώσεων όπου η συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών δεν θα απαιτείται. Οι λεπτομέρειες θα καθοριστούν με την ψήφιση του νέου πλαισίου.

Δεν θα μπορεί να χωριστεί οποιοδήποτε διαμέρισμα

Ένα από τα μεγαλύτερα λάθη που κυκλοφορούν στο διαδίκτυο είναι ότι “όλοι θα μπορούν να χωρίζουν τα σπίτια τους”.

Αυτό δεν ισχύει.

Ακόμη και με το νέο πλαίσιο θα απαιτείται:

✔ τήρηση πολεοδομικής νομοθεσίας

✔ έλεγχος από μηχανικό

✔ ανεξάρτητη πρόσβαση

✔ νόμιμες ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις

✔ τήρηση των προδιαγραφών πυρασφάλειας

✔ ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου όπου απαιτείται

✔ συμβολαιογραφικές πράξεις και καταχωρίσεις στο Κτηματολόγιο.

Κάθε ακίνητο εξετάζεται ξεχωριστά και δεν είναι τεχνικά εφικτή η κατάτμηση σε όλες τις περιπτώσεις.

Πώς μπορεί να αλλάξει την αγορά ακινήτων;

Η συγκεκριμένη μεταρρύθμιση μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την αγορά.

1. Περισσότερα μικρά διαμερίσματα

Οι μεγάλες κατοικίες θα μπορούν ευκολότερα να μετατραπούν σε μικρότερες.

Αυτό σημαίνει μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών στις πόλεις.

2. Αύξηση της αξίας πολλών μεγάλων διαμερισμάτων

Ένα διαμέρισμα 160 τ.μ. που μέχρι σήμερα είχε περιορισμένο αγοραστικό κοινό, ενδέχεται να αποκτήσει μεγαλύτερη εμπορική αξία εφόσον μπορεί να αξιοποιηθεί διαφορετικά.

3. Νέες επενδυτικές ευκαιρίες

Οι επενδυτές θα μπορούν να αξιοποιούν παλαιά μεγάλα ακίνητα δημιουργώντας περισσότερες κατοικίες, αντί να αναζητούν αποκλειστικά νέα ακίνητα.

4. Περισσότερες επιλογές για τους αγοραστές

Η αύξηση της προσφοράς μπορεί να διευκολύνει όσους αναζητούν μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα.

Υπάρχουν και προβληματισμοί

Όπως κάθε σημαντική μεταρρύθμιση, έτσι και αυτή έχει προκαλέσει αντιδράσεις.

Οι βασικότεροι προβληματισμοί αφορούν:

• μεγαλύτερη χρήση ανελκυστήρων,
• αυξημένη φθορά κοινόχρηστων χώρων,
• περισσότερους ενοίκους,
• δυσκολότερη διαχείριση κοινοχρήστων,
• πιθανή επιβάρυνση των υποδομών του κτιρίου.

Γι’ αυτόν τον λόγο αρκετοί φορείς ζητούν σαφείς τεχνικούς κανόνες και ασφαλιστικές δικλίδες πριν τεθεί σε πλήρη εφαρμογή το νέο πλαίσιο.

Τι σημαίνει για όσους αγοράζουν ακίνητο;

Εάν σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητο με στόχο μελλοντική κατάτμηση, καλό είναι να εξετάσετε:

• αν το κτίριο μπορεί τεχνικά να υποστηρίξει τον διαχωρισμό,
• τι προβλέπει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• αν υπάρχουν πολεοδομικές εκκρεμότητες,
• αν υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
• ποιες θα είναι οι τελικές διατάξεις του νέου νόμου όταν αυτός ψηφιστεί.

Η συμβουλή ενός μηχανικού και ενός συμβολαιογράφου είναι απαραίτητη πριν ληφθεί οποιαδήποτε επενδυτική απόφαση.

Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)

Μπορώ σήμερα να χωρίσω το διαμέρισμά μου χωρίς άδεια;

Όχι. Ισχύει το σημερινό νομικό πλαίσιο και οι απαιτούμενες εγκρίσεις.

Έχει ήδη ψηφιστεί ο νέος Κώδικας;

Όχι. Πρόκειται για νομοθετική πρωτοβουλία που βρίσκεται σε εξέλιξη και οι τελικές διατάξεις ενδέχεται να διαφοροποιηθούν μέχρι την ψήφιση του νόμου.

Θα μπορούν όλα τα διαμερίσματα να χωρίζονται;

Όχι. Θα εξακολουθούν να ισχύουν τεχνικές, πολεοδομικές και νομικές προϋποθέσεις.

Θα αυξηθεί η αξία των μεγάλων διαμερισμάτων;

Σε αρκετές περιπτώσεις είναι πιθανό, καθώς η δυνατότητα δημιουργίας περισσότερων κατοικιών μπορεί να αυξήσει την εμπορική τους ελκυστικότητα. Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου και τις τελικές διατάξεις του νόμου.

Συμπέρασμα

Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας φιλοδοξεί να εκσυγχρονίσει ένα θεσμικό πλαίσιο που βασίζεται σε κανόνες σχεδόν ενός αιώνα. Η δυνατότητα ευκολότερης κατάτμησης και συνένωσης διαμερισμάτων αποτελεί μία από τις πιο σημαντικές προτεινόμενες αλλαγές, με στόχο την καλύτερη αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών. Παράλληλα, η εφαρμογή του θα πρέπει να συνδυαστεί με σαφείς τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις, ώστε να διασφαλίζονται τόσο τα δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και η εύρυθμη λειτουργία των πολυκατοικιών.